Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предлагаем ознакомится со статьей: "Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости" с полным описанием всех сопутствующих вопросов. В любое время, когда возникнут вопросы задавайте их дежурному специалисту.

Условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

Последовательность действий и условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры.

Потребность в собственном жилье – одна из ключевых в жизни каждого человека. Но мы все прекрасно знаем, насколько переменчивыми оказываются жизненные ситуации. И то, что казалось выгодным и правильным вчера, сегодня не кажется ни тем, ни другим. И если вчера вы делали все, чтобы договориться о продаже или покупке казавшейся вам подходящей недвижимости, то сегодня хотите от всего этого отказаться.

Не важно – почему. Важно, что это нужно сделать. И отечественное законодательство такую возможность во многих случаях предоставляет – если, к примеру, соблюдены условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры. Полезно только помнить, что в этой бумаге прописан определенный набор обязательств, которые взяли на себя и вы, и противоположная сторона. А значит, без помощи компетентного юрист по недвижимости сделать все корректно и грамотно едва ли получится. Ведь только адвокат подскажет вам ваши возможности и укажет на допустимые в вашей ситуации основания для расторжения.

Как юридически правильно надо расторгнуть предварительный договор?

Обычно преддоговор редко кому кажется серьезным – чаще его воспринимают как часть ритуала, больше успокаивающая нервы сторон, чем что-то меняющая в принципе. И такое восприятие – большая ошибка. Не только потому, что он – важный этап сделки, и даже не потому, что его сопровождает передача аванса или задатка. Главнее – в том, что преддоговор содержит параметров, определяющих сделку. Да, в основном договоре они могут быть изменены, но изменения обычно – мелкие.

Так что отмена, как и подписание, тоже должна быть письменной. Составляется новая бумага, где перечисляются и отменяются все те обязательства, которые содержал преддоговор.

Что служит основаниями для подобной отмены?

Какие основания позволяют расторгнуть предварительный договор?

Все условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, которые только возможны, сводятся всего к двум главным причинам расторжения.

Во-первых, преддоговор расторгается тогда, когда указанные в нем временные лимиты оказываются нарушенными. Например, приобретающая сторона, несмотря на все свои усилия, так и не сумела собрать сумму, нужную для выкупа недвижимости. Печально – но бывает, и тогда преддоговор автоматически оказывается аннулированным через один год. Учитывая распространенность такой ситуации, законодательство предусмотрело и возможность продлить срок: если вторая сторона на это согласна, то достаточно просто уведомить ее об этом в письменном виде, продлевая таким способом актуальность документа.

Во-вторых, в качестве условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры может выступать банальное нежелание или одной, или обеих сторон заключать основной договор. Например, в квартире обнаружились более чем существенные недостатки. Или продающая сторона нуждается в быстрой сделки с недвижимостью , а приобретающая слишком медленно собирает средства.

Как на практике реализуется расторжение?

Пять шагов к расторжению предварительного договора

Начинать нужно с самого что ни на есть внимательного прочтения того преддоговора, который был составлен. И первое, что в нем следует отыскивать – это раздел или положения, которые как раз и оговаривают возможные условия для того, чтобы сделка могла быть расторгнута. Естественно, следует учитывать и вариант того, что подобный пункт в бумаге напрочь отсутствует – и тогда в определении условий аннулирования вам поможет опытный юрист по недвижимости.

На втором шаге следует настолько же внимательно прочитать все условия преддоговора и попробовать отыскать те, которые не выполнялись. Ведь если было невыполненное условие, то это становится отличным поводом для аннулирования бумаги или признания ее недействительной.

На третьем шаге следует изучить документ на предмет правильности и корректности его составления. Понятное дело, что качественно с такой задачей справится только адвокат – ведь жестко утвержденной формы таких соглашений нет, все составляется индивидуально. И если будут отысканы любые несоответствующие моменты, например – неверное написание имен, или имена оказываются в принципе не упомянутыми – такая бумага уже не может быть воспринята серьезно.

Если ничего из упомянутого не удалось отыскать, то на четвертом шаге следует известить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Если в ответ на это поступит отказ – это удобный повод перевести рассмотрение спора в судебные инстанции, где все будет расторгнуто уже в судебном порядке.

Редко, но бывает, что все четыре предыдущих шага не приносят результатов. Тогда на пятом шаге нужно сделать очень простую вещь – не делать абсолютно ничего. И основной договор – тоже не заключать. Тогда в полном соответствии с отечественным законодательством ровно через год с момента заключения преддоговора он будет автоматически аннулирован. При всех преимуществах такого подхода в нем все-таки есть один недостаток – деньги задатка приобретающая сторона назад уже не получит.

Как быть с задатком или авансом?

Обдумывая условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, следует помнить о такой практически повсеместной части его заключения, как задаток. Фактически задаток – это деньги, которые приобретающая сторона передает в счет оплаты продающей стороне, и которые становятся подтверждением серьезности намерений покупателя в отношении совершения сделки. И при расторжении проблема задатка заключается в том, чтобы вернуть его полностью. А если сделка разрывается по инициативе продавца, то можно требовать возврата и удвоенной суммы задатка. Естествен, что продавец будет сопротивляться этому, как только сможет.

Чтобы не выкинуть эти деньги в пространство, следует придерживаться простых и проверенных практикой рекомендаций.

И начинать нужно с того, чтобы самым тщательным образом проверять юридическую чистоту недвижимости и удостоверяться, что вы имеете дело не с посредником и не с мошенниками, а с самым что ни на есть настоящим владельцем этой недвижимости. Передавать задаток нужно только ему – во всех остальных случаях слишком велик риск, что взявший ваши деньги человек исчезнет с ними без малейшего следа – и без малейшего шанса их вернуть.

Читайте так же:  Срок проверки товара ненадлежащего качества

В момент передачи задатка следует обязательно получить у продающей стороны расписку за полученную сумму – и сума в ней должна быть указана полностью и достоверно. Ведь если дело дойдет до возврата через судебные инстанции, то вернут вам только то, что указано в расписке – и не более. Еще одной подстраховкой станет вторая расписка – о том, что если сотрудничество по каким-то причинам прекратится, все деньги будут полностью возвращены приобретающей стороне.

Когда сотрудничество прекратилось, следует в первую очередь воспользоваться досудебным урегулированием проблемы задатка. Но если это не удается, то пострадавшая сторона обращается за помощью к адвокату, который составляет и подает иск в судебные инстанции. А расписки станут прекрасным доказательством вашей правоты и законности требований.

Но бывает и так, что расписок нет. Тогда решение будет таким: подается иск о том, что продающая сторона незаконно обогатилась, а в качестве доказательств можно предоставить выписки из банка, со счетов которого делался перевод задатка продавцу, и по возможности – показания свидетелей.

Самой неприятной ситуацией с возвратом задатка становится полное исчезновение продавца – тогда его поиск становится обязанностью ФССП.

Как видим, случайностей и поворотов событий в этом деле много. Поэтому и в вопросе задатка, и в целом в процессе приобретения или продажи квартиры всегда будет предельно полезен адвокат по недвижимости .

И при составлении преддоговора он:

  1. Пропишет в нем все условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры со всеми возможными нюансами;
  2. Укажет порядок возврата аванса;
  3. Очертит сроки заключения основного договора;
  4. Пропишет порядок, в котором будет заключен завершающий документ.

И при таком подходе дела вы всегда сможете доказать свою правоту – и будучи продавцом, и будучи покупателем.

Тонкости ситуации с ипотечными квартирами

Сделки с квартирами, которые в момент продаж все еще находятся в ипотечном залоге, всегда сложнее, чем сделки с «необремененными» ипотекой квартирами. И главная их сложность – в том, что такая недвижимость покупателю принадлежит только формально, а фактически – она находится в залоге у банковской организации. И такое положение дел будет длиться ровно до того момента, пока банк не получит все, ему причитающееся.

Это все накладывает свой отпечаток и на то, как заключается такой договор, и на то, какие условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры окажутся здесь уместными, и на то, как и когда будет возвращен задаток. Причем дела с ипотечными квартирами намного чаще оказываются на рассмотрении в судебных инстанциях. И чтобы в таком деле именно ваши права не оказались проигнорированными или учтенными в самую последнюю очередь, самым разумным будет воспользоваться адвокатским сопровождением – эта самое лучшее решение защитить себя и свои интересы в любой ситуации с недвижимостью.

Источник: http://zakonnoepravo.ru/uslovija-rastorzhenija-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Случается, что купить недвижимость сразу не получается, но продавец и покупатель приходят к решению заключить сделку в недалеком будущем. Например, у покупателя не хватает денег, но он предполагает их получить. Или банк изучает возможность выдать кредит на покупку выбранного объекта. Чтобы никто не передумал, заключается предварительный договор. Обязательно в письменной форме. Устное соглашение недействительно, то есть, не порождает ни юридических прав, ни юридических обязанностей.

В документе предусматривается, что продавец обязуется продать недвижимость именно данному покупателю. А тот, в свою очередь, гарантирует, что приобретет объект по оговоренной цене.

С той минуты, как стороны подпишут предварительный контракт, у них появляются взаимные обязательства. Теперь отказаться от продажи без веских причин нельзя.

Можно ли расторгнуть по закону

Желание разорвать отношения часто возникает, когда другая сторона начинает уклоняться от купли или продажи. Время для некоторых – решающий фактор. Покупатели первичного жилья начинают искать новые варианты, когда строительство затягивается.

Российское частное право позволяет расторгнуть предварительно заключенную письменную сделку о купле-продаже жилья, земли и т.п., но только в специально оговоренных случаях.

Это возможно, если:

  1. участники сделки добровольно договорятся мирно разойтись. На этом взаимные права и обязанности завершаются;
  2. это включено в условия контракта.

При наступлении обстоятельств, которые оговорены как условия для одностороннего прекращения правоотношений, уполномоченная сторона подает заявку.

Когда добровольно расстаться не удается, то заинтересованная сторона должна обратиться за судебной защитой своих интересов.

Поворот сделки возможен только до того, как объект недвижимости передан, а денежная сумма уплачена в полном объёме.

Сама по себе регистрация купли-продажи в Росреестре не помешает расторгнуть соглашение, если кто-то не выполнит того, что обязан. Например, не уплатит полную стоимость покупки.

Условия расторжения

Без веских оснований аннулировать обязательства не выйдет. Суд пойдет навстречу истцу только в том случае, если обнаружит обстоятельства, указанные в статье 450 ГК Российской Федерации.

То есть, выяснится, что:

  1. контрагент допустил существенное нарушение предварительных договоренностей. Существенное – это лишившее другого участника значительной части ожидаемой выгоды.
  2. условия разрыва отношений включены в договор, или правило о расторжении договора предусматривается российскими законами.

Так, разойтись «по закону» можно в ситуации, описанной в 451 статье того же Кодекса. В ней говорится, что можно требовать прекращения договорных отношений, если обстоятельства изменились существенным образом.

Например, решение местной власти об отводе сельскохозяйственной земли под строительство признано противоречащим закону и отменено. Если человек намеревался возвести дом, ему не нужен участок, на котором можно только выращивать овощи. Если не получится договориться, придется судиться. Но суд наверняка защитит покупателя.

Важно: вступающие в договорные отношения не должны заранее предвидеть, что наступит ситуация, которая понизит привлекательность сделки.

Порядок расторжения сделки

Если контрагенты взаимно отказались от претензий, составляется соглашение. Его формат должен быть таким же, как у ранее заключенного предварительного договора. Либо это – простой письменный документ, либо – нотариально удостоверенный.

В ситуации, связанной с односторонним волеизъявлением, отказывающаяся сторона направляет другой письменное требование о расторжении договора. При получении согласия алгоритм действий такой же, как описано ранее. Если ответ отрицательный, или он не поступил в течение последующих 30 дней, придется написать исковое заявление и подать в суд, приложив пакет доказательств, подтверждающих притязания.

Читайте так же:  Сбила машина на переходе, сколько просить денег

Если не соблюден установленный досудебный порядок, суд рассматривать иск не будет. Просто возвратит документы заявителю.

Если была внесена предоплата

Еще во время первоначальных переговоров необходимо побеспокоиться, чтобы четко оговорить в тексте договора размер, вид предоплаты и порядок расчетов.
При заключении сделок с недвижимостью используются два вида предоплаты: аванс и задаток.

Задатком считается денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в счет уплаты покупной цены (ст. 380 ГК). Юридическое назначение задатка – подтвердить факт возникновения договорных отношений, и гарантировать исполнение обязательств.

Если сделка сорвалась по вине участников, для виновника наступают неблагоприятные последствия.

Так, если не прав продавец, он обязан вернуть сумму, вдвое превышающую полученную. А недобросовестный покупатель наказывается тем, что полностью лишатся внесенного задатка.

Аванс же передается в счет предстоящих платежей, и если сделка не состоится, аванс просто возвращается покупателю.

Продавцы на рынке недвижимости часто лукавят, предлагая включить в контракт условие о внесении аванса. При этом указывается, что если приобретатель не внесет к соответствующему сроку остаток суммы, то лишится аванса. Или заплат крупный штраф. А ответственность продающего собственника не оговаривается. Надо внимательно читать всё, что дают подписать. И не соглашаться на подозрительные или кабальные условия.

Независимо от того, добровольно ли стороны расстались, или их к этому вынудил суд, если внесен задаток – виновный участник правоотношения несет неблагоприятные последствия. А если предоплата названа авансом – происходит возврат, и только.

Если предоплаты не было

После того как договор законным способом расторгнут, бывших покупателя и продавца больше ничего не связывает. Никто никому ничего не должен. Можно снова искать на рынке подходящий вариант.

Однако не стоит забывать, что в части пятой статьи 453 ГК предусмотрена возможность взыскания ущерба, причиненного существенным нарушением условий договора одной из сторон.

Если задействована ипотека

Иногда предварительный договор купли-продажи заключается, потому что покупателю нужно время на получение ипотеки. И, только когда кредит уже получен, выясняется, что у приобретаемой недвижимости имеются серьезные недостатки. Или ее вообще нельзя купить. Например, наложен арест.

Может быть и так, что предварительный контракт подписан, а банк вдруг отказался выдавать кредит.

Чтобы не оказаться в неприятном положении, к составлению предварительного контракта нужно отнестись с повышенной внимательностью.

Формулировки не должны допускать двойного толкования. Сроки исполнения денежных обязательств желательно указывать с большим запасом. И обязательно указать возможность расторжения сделки в случае неполучения кредита, а также если с приобретаемой недвижимостью окажется неладно. Желательно (хотя закон не обязывает) удостоверить договор у нотариуса.

Надо проверить документы, подтверждающее право собственности продавца и отсутствие обременений. А продавец может попросить у покупателя, например, выписку банка, из которой понятно, что деньги зарезервированы.

Покупателю целесообразно подать заявку на кредитование сразу в несколько финансовых организаций, и получить одобрение хотя бы пары из них.
Если не подстраховаться заранее, можно оказаться в юридическом тупике, когда придется платить, ничего не получая взамен.

Как составить соглашение

Видео (кликните для воспроизведения).

При составлении такого документа указывается:

  1. наименование, дата составления;
  2. наименование сторон;
  3. предмет договора, то есть, какое предварительное соглашение расторгается, о чем оно. Оговаривается объект недвижимости, цена, порядок взаиморасчетов, ответственность.
  4. какие действия уже выполнены во исполнение договора;
  5. что решение сторон о расторжении сделки взаимно и добровольно;
  6. какие действия кто обязан осуществить, чтобы вернуть положение к первоначальному (отдать ключи, возвратить аванс и т.п.), какие штрафные санкции уплатить;
  7. ответственность за неисполнение соглашения;

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.doc

Соглашение скрепляется подписями участников.

Процедура оформления уведомления

Сторона, желающая расторгнуть предварительный контракт, направляет уведомление другому участнику сделки. Форма такого уведомления законодательством не предусмотрена. Поэтому оно составляется в произвольном виде. Главное – излагать ясно, конкретно и понятно. Избирается деловой стиль общения.

В документе указываются:

  1. название и дата;
  2. данные личности сторон, адреса, телефоны и иные реквизиты;
  3. реквизиты аннулируемого предварительного договора купли-продажи;
  4. нормы гражданского законодательства, на которых основаны требования;
  5. если требования заявляются из-за нарушения предварительных договоренностей, то описывается характер нарушений и обстоятельства совершения, а также доказательства, на которые ссылается инициатор.

В конце обязательна подпись.

Эти рекомендации носят общий характер. В практике не бывает одинаковых ситуаций. В каждом конкретном случае следует руководствоваться законом и здравым смыслом.

Не будет лишним в документах как можно подробнее описать ситуацию, а также наказание, которое повлекут за собой недобросовестные действия сторон.

Не стоит забывать о форс-мажоре. И о том, что события могут развиваться совсем не так, как мы надеемся.

Надежнее всего сразу обратиться к профессионалам.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Источник: http://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/rastorgnut-predvaritelnyj-dogovor.html

Расторжение предварительного договора купли — продажи недвижимости

Приобретение недвижимости — это сложный, многогранный и долгий процесс. Неудивительно, что за этот период могут возникнуть обстоятельства, из-за которых придется расторгнуть, достигнутое ранее, соглашение. О том, как аннулировать предварительный договор купли–продажи так, чтобы при этом не оплачивать штраф и снять с себя юридические обязательства, расскажем далее.

Основания

Согласно действующему законодательству РФ, а именно ГК РФ, любая финансовая сделка должна быть оформлена юридически, чтобы обезопасить стороны от возможных правонарушений. Таким образом, процедура купли – продажи квартиры, дома или земельного участка осуществляется в следующем порядке:

  • оформление предварительного договора купли — продажи недвижимости;
  • составление основного контракта;
  • подписание акта приёма – передачи документов и ключей от квартиры с одной стороны и денежных средств с другой;
  • регистрация оферты в кадастровом реестре.
Читайте так же:  Как оформить наследство на долю в квартире

Стороны обладают обязательствами ещё на первоначальном этапе договоренности, если хоть один из вышеперечисленных документов подписан.

Предварительный договор купли – продажи довольно часто сопровождается передачей аванса или задатка — части денежных средств, которые идут в счёт будущей оплаты за недвижимость. Кроме того, в документе прописываются условия заключения сделки. Оформляя основной контракт купли – продажи, стороны опираются на первоначальное соглашение. Разрыв договорных отношений также необходимо проводить в письменной форме, составляя другой документ, на основании которого все ранние обязательства отменяются.

Основания для расторжения предварительного договора купли — продажи недвижимости могут быть следующими:

  • отсутствие необходимой суммы денежных средств. Покупатель обязан оплатить недвижимость в течение 1 года после заключения предварительного соглашения. В противном случае контракт аннулируется;
  • по инициативе продавца, если найден другой покупатель, способный оплатить стоимость квартиры сразу. При этом, необходимо будет вернуть задаток и оплатить пеню за нарушение условий оферты;
  • иные основания, не зависящие от воли сторон.

Если покупатель не внес авансовый платеж

Процедура по расторжению договора купли – продажи недвижимости без задатка довольно простая, особенно если обе стороны оферты не желают продолжать сотрудничество.

Порядок расторжения предварительного соглашения:

  1. Необходимо внимательно прочесть ранее составленный контракт. Обычно, в документе указана возможность расторгнуть оферту отдельным пунктом. При отсутствии такого условия, составляется соглашение об аннулировании покупки. При возникновении спорных ситуаций рекомендуется оформлять соглашение у нотариуса;
  2. Если какое-либо условие предварительного договора не выполнено, документ считается недействительным;
  3. В случае, если соглашение противоречит требованиям законодательства, документ утрачивает юридическую силу. Составлять контракт об аннулировании оферты, в этом случае не потребуется;
  4. Если инициатором расторжения соглашения является одна сторона, требуется оповестить другую, в письменной форме, ссылаясь на уважительные причины. В случае, если покупатель или продавец выражает несогласие, аннулировать сделку придется в судебном порядке.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Предварительный договор расторгается по инициативе одной из сторон в судебном порядке. Также покупатель и продавец могут прийти к взаимному согласию и разорвать сделку самостоятельно.

Этапы расторжения предварительного договора купли – продажи недвижимости:

  • отправление заказного письма продавцу, или покупателю с требованием расторгнуть контракт в досудебном порядке;
  • обсуждение условий разрыва оферты;
  • составление соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи. В содержании указывается:
    • причина аннулирования сделки;
    • порядок возврата аванса;
  • подписание соглашения о разрыве сделки;
  • заверение соглашения у нотариуса (если ранее подписанный контракт был завизирован чиновником).

Скачайте образец соглашения о расторжении договора купли — продажи недвижимости по ссылке.

Можно ли обжаловать?

Предварительный договор купли-продажи недвижимости можно обжаловать в судебном порядке если одна из сторон отказывается расторгать соглашение. Для этого понадобится собрать пакет документов и подать иск в судебную палату по месту жительства ответчика. Заявление должно содержать подробную информацию о причине разрыва сделки и требование о возврате задатка. Срок исковой давности по делу составляет 1 год. Если покупатель или продавец грубо нарушили условия оферты, по закону, суд может присудить штраф за причинённый моральный ущерб или принудить сторон исполнить обязательства по сделке купли – продажи недвижимости.

Источник: http://dom-i-zakon.ru/dokumenty/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) оформляется с целью подтверждения намерений обеих сторон совершить сделку, а также для предъявления в органы опеки и попечительства, финучреждения. Однако не всегда договоренности выполняются. Если срок действия ПДКП не истек, а Покупатель или Продавец не намерены завершить сделку, предварительное соглашение необходимо расторгнуть в установленном законом порядке.

Можно ли расторгнуть договор?

Основные положения о предварительном договоре изложены в ст. 429 ГК РФ. Оформляемый сторонами документ заключается в письменной форме, и обязует Продавца передать имущество, а покупателя — приобрести квартиру. Договор составляется по аналогии с Основным договором.

Если в ПДКП не указан срок действия, то по умолчанию он равен 1 году с момента заключения договора. Если до окончания срока ни одна из сторон не предложила заключить Основной договор, предварительный прекращает свое действие.

Приведенная ситуация наиболее благоприятна для обеих сторон, но зачастую только одна сторона отказывается от совершения сделки, отвергая инициативу второй. Причин на это множество: для Покупателя — нахождение более дешевой квартиры с лучшей планировкой, материальные проблемы, переезд; для Продавца — осознание поспешности продажи, желание изменить цену. В таких случаях переговоров не избежать. Лучший выход — составление соглашения. При несогласии второй стороны вопрос решается в суде. Добровольный и принудительный порядок изменения и расторжения договора предусмотрен ст. 452 ГК РФ.

Чтобы разойтись мирно, инициатору разрыва договора следует озвучить причины, по которым он отказывается от сделки. Объективными считаются причины:

  • Уличение Продавца (Покупателя) в использовании мошеннических схем, высокий риск потери средств или имущества.
  • Возникновение обоснованных сомнений в чистоте совершаемой сделки (выявление поддельных документов, скрытых собственников).
  • Нарушения процедуры приобретения продаваемой квартиры, например, отказ в наделении ребенка долей недвижимости, если она была приобретена на маткапитал или приватизирована; несоблюдение правила преимущественной покупки при продаже квартиры в долевой собственности.
  • Передача недвижимости по ранее заключенному договору пожизненной ренты с содержанием или нахождение недвижимости под иным обременением: в залоге, под арестом.
  • Выявление несоответствий между фактической планировкой в квартире и отраженной в документах.

Могут быть и иные причины, но только существенные. Если Покупатель или Продавец передумали под влиянием эмоций, настроения, вторая сторона может обратиться в суд и потребовать заключение договора или возмещения понесенных расходов, морального ущерба.

Прежде чем перейти к инструкции по расторжению предварительного договора, следует остановиться на понятиях «задатка» и «аванса». Именно они становятся камнем преткновения в разрешении споров. Большинство ПДКП заключают для документального оформления внесения некой суммы в счет стоимости квартиры. Впоследствии деньги, переданные по ПДКП, расходуются продавцом на сбор документов, погашение остатка кредита или на иные цели. Для собственника квартиры отказ от заключения Договора становится неприятной неожиданностью, если значительная часть задатка (аванса) уже потрачена.

Читайте так же:  Понятие близких родственников в законодательстве рф

Что происходит с авансом и задатком

Аванс — возвратная сумма. Это значит, что при отказе от обязательств Покупатель получает деньги обратно. Рекомендуется не вносить крупную сумму аванса, ведь ее возврат, по сути, не регулируется на законодательном уровне. Бдительному Продавцу, рассчитывающему потратить аванс, рекомендуется прописать в договоре условие: «…Если по вине Продавца Основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен до __, аванс не возвращается». Подобная запись дает право не возвращать аванс, однако у Покупателя остается право затребовать сумму через суд.

Задаток — сумма, обеспечивающая выполнение обязательств. Она безвозвратна. Согласно ст. 381 ГК РФ, если обязательство прекращено до исполнения, или возникли непредвиденные обстоятельства, мешающие заключению сделки и не зависящие ни от 1 из сторон, задаток возвращается. Если неисполнение возникло по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. Если же виновен Продавец, он должен вернуть задаток Покупателю в двойном размере. Кроме того, сторона, по вине которой не заключен Основной договор, должна вернуть второй стороне все издержки.

Перед тем, как договориться о расторжении ПДКП, следует взвесить все «за» и «против», если внесен задаток или аванс — определить потенциальную сумму потерь.

Инструкция по расторжению предварительного договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор можно одним из способов:

  1. В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая совершать сделку, должна оформить «Уведомление» или «Претензию» и направить в адрес второй стороны. Не исключено, что при недостаточно весомых аргументах оппонент обратится в суд.
  2. В двухстороннем согласительном порядке. Такой вариант предпочтителен, поскольку не несет риска недовольств со стороны контрагентов.
  3. В судебном порядке. Это худший, но порой — неизбежный вариант расторжения договора. Он применяется, когда все мирные пути решения вопроса не принесли положительного результата. Минусы судебного урегулирования спора — большие затраты, длительный срок разбирательства. Если спор касается и суммы задатка, а Продавец потратил его значительную часть, суд может обязать ответчика платить сумму частями, и возврат средств может затянуться на несколько лет.

Для расторжения ДКП по согласию сторон или в одностороннем порядке необходимо:

  • Проверить все реквизиты. В документе могут быть неверно указаны ФИО, адрес, паспортные данные. Однако стоит учесть, что некоторые ошибки не являются существенными для прекращения обязательств, и вторая сторона может заявить о признании договора действительным в суде.
  • Изучить документ. Особое внимание уделить пунктам о порядке возврата задатка (аванса). Данные положения содержатся в разделе «Порядок оплаты», «Расчеты по договору», «Задаток».
  • Обратить внимание на условия договора. Если они не были исполнены контрагентом, это может быт основанием для отмены договора.
  • Четко сформулировать причину расторжения ДКП.
  • При расторжении в одностороннем порядке — направить в адрес контрагента письменное уведомление о желании расторгнуть ПДКП.
  • При обоюдном желании расторгнуть ПДКП — составить соглашение.

Как составить уведомление для расторжения ДКП в одностороннем порядке

Документ оформляется в простой письменной форме и содержит сведения:

  • В правом верхнем углу — ФИО лица, кому адресуется уведомление и его адрес проживания; ФИО обращающегося и его место жительства. Дополнительно можно указать иные контрактные данные.
  • Название документа: «Уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи» или «Претензия».
  • Подробное описание причины, согласно которой происходит расторжение ПДКП. Необходимо уделить внимание деталям, ведь есть вероятность последующего использования документа в суде.

Образец уведомления (претензии) в адрес контрагента о расторжении предварительного договора

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Соглашение заключается по обоюдной договоренности сторон. Оно представляет собой документ, оформленный в письменной форме. Содержание включает:

  1. Название соглашения, дата и место составления.
  2. Вводную часть. Здесь указывается ФИО Продавца и Покупателя, их паспортные данные, сведения о предмете соглашения — Предварительном договоре купли-продажи. Приводятся данные: номер договора, дата его заключения.
  3. Основная часть. Здесь приводятся сведения о недвижимости, в отношении которой был оформлен ПДКП. Можно предоставить развернутую информацию или ограничиться указанием точного адреса квартиры. В содержании указывается дата, с которой предварительный договор считается расторгнутым. Если у сторон отсутствуют претензии, следует об этом написать в одном из пунктов.
  4. В завершении приводится информация о количестве экземпляров, указываются реквизиты сторон, напротив которых контрагенты ставят свои подписи.

В соглашении могут быть указаны и иные условия, например — о возврате суммы аванса или задатка.

Расторжение ПДКП в суде

В суде рассматриваются споры о ПДКП, если материальные интересы одной из сторон ущемлены. Иначе контрагенты не стремятся принимать участие в судебных тяжбах и решают вопрос полюбовно.

Недостатки обращения в суд:

  • Длительность процесса вынесения окончательного решения. Иск, подаваемый истцом, рассматривается в течение 5 дней, после — назначается дата судебного разбирательства. На решение подобных вопросов отводится до 2 месяцев, однако если одна из сторон подаст апелляцию, срок рассмотрения увеличится до полугода.
  • Высокая стоимость обращения. При подаче иска необходимо оплатить госпошлину. Она рассчитывается согласно положениям 19 НК РФ. Если иск касается только расторжения договора, нужно оплатить 300 руб. и приложить чек к заявлению, но если дело касается возврата суммы, то госпошлина будет рассчитываться исходя из размера взноса.

Минимальная величина госпошлины составит 400 руб., или же 4% от уплаченной суммы, если она меньше 20 тыс. руб.

  • При внесенной сумме до 100 тыс. руб. придется заплатить 800 руб.+3% от суммы, большей чем 20 тыс. руб.
  • Если залог или аванс, подлежащий возврату, 100-200 тыс. руб., платится 3 200 руб.+2% от суммы, большей 100 тыс. руб.
  • При взносе 200 тыс.-1 млн. руб. госпошлина составит 5 200+1% от суммы, большей 200 тыс. руб.
  • Если Покупатель успел выплатить по ПДКП больше 1 млн. руб., госпошлина составит 13 200 руб.+0,5% от суммы, больше чем 1 млн. руб. При этом сумма к оплате не может быть выше 60 тыс. руб.

Например, Покупатель внес аванс в размере 360 тыс. руб., но Продавец не собирается его возвращать. Покупатель подал иск с просьбой расторгнуть ПДКП и обязать продавца вернуть аванс. Госпошлина составит:

  • 5200 р.+1%Х(360 000 — 200 000) = 6 800 руб.
Читайте так же:  Проверка задолженности по газу

Истец может ходатайствовать о возмещении издержек ответчиком. В случае положительного решения суда ответчик не только вернет залог, но и возместит сопутствующие расходы. Чтобы выиграть дело, придется собрать доказательства нарушения договоренностей со стороны оппонента, запастись терпением и заручиться поддержкой опытного юриста.

Как правильно растолковать законодательные акты, сформулировать требования и составить их правовое обоснование, оформить соглашение о расторжении договора? Выбрать верное направление действий, подать иск, соответствующий требованиям законодательства, поможет юрист сайта.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Источник: http://law-divorce.ru/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Мне покупатель внес задаток на покупку недвижимости и составили предварительный

договор купли продажи с задатком где указан срок оформления договора купли-продажи не позднее 01.09.2014. Срок прошел уже более 2-х лет. Последняя частичная оплата(аванс) по договору был 3 месяца назад. Сейчас я нашёл другого покупателя, имею ли я расторгнуть этот договор в одностороннем порядке и как быть с задатком? (Авансы я ему все верну, когда объявится). Обязательно ли уведомлять покупателя о расторжении договора, так как на звонки и письма, в последнее время, он не отвечает.

Ответы юристов ( 6 )

  • 9,0 рейтинг
  • 6406 отзывов

предварительный договор выложить можете, скрыв личное?

Считаю обязательства по вашему предварительному договору прекратились в силу части 6 ст. 429 ГК РФ, так как срок заключения основного договора истек.
Шахбанов Руслан

может и так, но не видя ПДКП по-моему Вы спешите, с учетом что покупатель вносил авансы.

5. Расчет с «Продавцом» производится в несколько этапов:

— 1-й этап: сумма в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, уплачивается «Покупателем» «Продавцу» до подписания настоящего предварительного договора, подтверждением передачи денежных средств будет является подписание настоящего договора.
— 2-й этап: сумма в размере) рублей уплачивается «Покупателем» «Продавцу» перед заключением основного договора купли — продажи до «15» сентября 2014 г.
Денежная сумма, выплаченная Покупателем в обеспечение обязательств, после заключения основного договора будет зачтена в счет причитающихся с Покупателя платежей по полной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.

Пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном договоре установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

я бы на месте покупателя поспорил, и применив аналогию права к позиции ВС попытался бы признать данный договор договором купли-продажи с условием предварительной оплаты. а с учетом уплаченных авансов, шансы покупателя не плохие.

  • 7,0 рейтинг
  • 4613 отзывов

Сейчас я нашёл другого покупателя, имею ли я расторгнуть этот договор в одностороннем порядке и как быть с задатком?
Григорий

Здравствуйте. Вы сам договор можете выложить? (личные данные можете затереть)

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2.Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Если вина покупателя, то задаток не подлежит возврату

Обязательно ли уведомлять покупателя о расторжении договора, так как на звонки и письма, в последнее время, он не отвечает.
Григорий

Уточните, а ранее вы направляли уведомления о заключении договора?

Уточните, а ранее вы направляли уведомления о заключении договора? — В письменном виде не отправлял, только по телефону

Считаю обязательства по вашему предварительному договору прекратились в силу части 6 ст. 429 ГК РФ, так как срок заключения основного договора истек.

Кроме того, так как ваше обязательство прекратилось, то вы обязаны возвратить уплаченный вам задаток в силу следующей статьи

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>>
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Обязательно ли уведомлять покупателя о расторжении договора, так как на звонки и письма, в последнее время, он не отвечает.
Григорий

Не обязательно, но если вы знаете его адрес, все же уведомите, так как вам нужно возвратить задаток, пишите, что ваши обязательства прекратились, и требуйте забрать сумму задатка во избежание начисление процентов по ст. 395 ГК РФ.

Сейчас я нашёл другого покупателя, имею ли я расторгнуть этот договор в одностороннем порядке
Григорий

Договор считается прекращенным, и вы имеете право заключить договор купли продажи с новым покупателем.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://pravoved.ru/question/1392748/

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here