Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Предлагаем ознакомится со статьей: "Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры" с полным описанием всех сопутствующих вопросов. В любое время, когда возникнут вопросы задавайте их дежурному специалисту.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) оформляется с целью подтверждения намерений обеих сторон совершить сделку, а также для предъявления в органы опеки и попечительства, финучреждения. Однако не всегда договоренности выполняются. Если срок действия ПДКП не истек, а Покупатель или Продавец не намерены завершить сделку, предварительное соглашение необходимо расторгнуть в установленном законом порядке.

Можно ли расторгнуть договор?

Основные положения о предварительном договоре изложены в ст. 429 ГК РФ. Оформляемый сторонами документ заключается в письменной форме, и обязует Продавца передать имущество, а покупателя — приобрести квартиру. Договор составляется по аналогии с Основным договором.

Если в ПДКП не указан срок действия, то по умолчанию он равен 1 году с момента заключения договора. Если до окончания срока ни одна из сторон не предложила заключить Основной договор, предварительный прекращает свое действие.

Приведенная ситуация наиболее благоприятна для обеих сторон, но зачастую только одна сторона отказывается от совершения сделки, отвергая инициативу второй. Причин на это множество: для Покупателя — нахождение более дешевой квартиры с лучшей планировкой, материальные проблемы, переезд; для Продавца — осознание поспешности продажи, желание изменить цену. В таких случаях переговоров не избежать. Лучший выход — составление соглашения. При несогласии второй стороны вопрос решается в суде. Добровольный и принудительный порядок изменения и расторжения договора предусмотрен ст. 452 ГК РФ.

Чтобы разойтись мирно, инициатору разрыва договора следует озвучить причины, по которым он отказывается от сделки. Объективными считаются причины:

  • Уличение Продавца (Покупателя) в использовании мошеннических схем, высокий риск потери средств или имущества.
  • Возникновение обоснованных сомнений в чистоте совершаемой сделки (выявление поддельных документов, скрытых собственников).
  • Нарушения процедуры приобретения продаваемой квартиры, например, отказ в наделении ребенка долей недвижимости, если она была приобретена на маткапитал или приватизирована; несоблюдение правила преимущественной покупки при продаже квартиры в долевой собственности.
  • Передача недвижимости по ранее заключенному договору пожизненной ренты с содержанием или нахождение недвижимости под иным обременением: в залоге, под арестом.
  • Выявление несоответствий между фактической планировкой в квартире и отраженной в документах.

Могут быть и иные причины, но только существенные. Если Покупатель или Продавец передумали под влиянием эмоций, настроения, вторая сторона может обратиться в суд и потребовать заключение договора или возмещения понесенных расходов, морального ущерба.

Прежде чем перейти к инструкции по расторжению предварительного договора, следует остановиться на понятиях «задатка» и «аванса». Именно они становятся камнем преткновения в разрешении споров. Большинство ПДКП заключают для документального оформления внесения некой суммы в счет стоимости квартиры. Впоследствии деньги, переданные по ПДКП, расходуются продавцом на сбор документов, погашение остатка кредита или на иные цели. Для собственника квартиры отказ от заключения Договора становится неприятной неожиданностью, если значительная часть задатка (аванса) уже потрачена.

Что происходит с авансом и задатком

Аванс — возвратная сумма. Это значит, что при отказе от обязательств Покупатель получает деньги обратно. Рекомендуется не вносить крупную сумму аванса, ведь ее возврат, по сути, не регулируется на законодательном уровне. Бдительному Продавцу, рассчитывающему потратить аванс, рекомендуется прописать в договоре условие: «…Если по вине Продавца Основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен до __, аванс не возвращается». Подобная запись дает право не возвращать аванс, однако у Покупателя остается право затребовать сумму через суд.

Задаток — сумма, обеспечивающая выполнение обязательств. Она безвозвратна. Согласно ст. 381 ГК РФ, если обязательство прекращено до исполнения, или возникли непредвиденные обстоятельства, мешающие заключению сделки и не зависящие ни от 1 из сторон, задаток возвращается. Если неисполнение возникло по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. Если же виновен Продавец, он должен вернуть задаток Покупателю в двойном размере. Кроме того, сторона, по вине которой не заключен Основной договор, должна вернуть второй стороне все издержки.

Перед тем, как договориться о расторжении ПДКП, следует взвесить все «за» и «против», если внесен задаток или аванс — определить потенциальную сумму потерь.

Инструкция по расторжению предварительного договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор можно одним из способов:

  1. В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая совершать сделку, должна оформить «Уведомление» или «Претензию» и направить в адрес второй стороны. Не исключено, что при недостаточно весомых аргументах оппонент обратится в суд.
  2. В двухстороннем согласительном порядке. Такой вариант предпочтителен, поскольку не несет риска недовольств со стороны контрагентов.
  3. В судебном порядке. Это худший, но порой — неизбежный вариант расторжения договора. Он применяется, когда все мирные пути решения вопроса не принесли положительного результата. Минусы судебного урегулирования спора — большие затраты, длительный срок разбирательства. Если спор касается и суммы задатка, а Продавец потратил его значительную часть, суд может обязать ответчика платить сумму частями, и возврат средств может затянуться на несколько лет.

Для расторжения ДКП по согласию сторон или в одностороннем порядке необходимо:

  • Проверить все реквизиты. В документе могут быть неверно указаны ФИО, адрес, паспортные данные. Однако стоит учесть, что некоторые ошибки не являются существенными для прекращения обязательств, и вторая сторона может заявить о признании договора действительным в суде.
  • Изучить документ. Особое внимание уделить пунктам о порядке возврата задатка (аванса). Данные положения содержатся в разделе «Порядок оплаты», «Расчеты по договору», «Задаток».
  • Обратить внимание на условия договора. Если они не были исполнены контрагентом, это может быт основанием для отмены договора.
  • Четко сформулировать причину расторжения ДКП.
  • При расторжении в одностороннем порядке — направить в адрес контрагента письменное уведомление о желании расторгнуть ПДКП.
  • При обоюдном желании расторгнуть ПДКП — составить соглашение.

Как составить уведомление для расторжения ДКП в одностороннем порядке

Документ оформляется в простой письменной форме и содержит сведения:

  • В правом верхнем углу — ФИО лица, кому адресуется уведомление и его адрес проживания; ФИО обращающегося и его место жительства. Дополнительно можно указать иные контрактные данные.
  • Название документа: «Уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи» или «Претензия».
  • Подробное описание причины, согласно которой происходит расторжение ПДКП. Необходимо уделить внимание деталям, ведь есть вероятность последующего использования документа в суде.
Читайте так же:  Штрафы гибдд старые

Образец уведомления (претензии) в адрес контрагента о расторжении предварительного договора

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Соглашение заключается по обоюдной договоренности сторон. Оно представляет собой документ, оформленный в письменной форме. Содержание включает:

  1. Название соглашения, дата и место составления.
  2. Вводную часть. Здесь указывается ФИО Продавца и Покупателя, их паспортные данные, сведения о предмете соглашения — Предварительном договоре купли-продажи. Приводятся данные: номер договора, дата его заключения.
  3. Основная часть. Здесь приводятся сведения о недвижимости, в отношении которой был оформлен ПДКП. Можно предоставить развернутую информацию или ограничиться указанием точного адреса квартиры. В содержании указывается дата, с которой предварительный договор считается расторгнутым. Если у сторон отсутствуют претензии, следует об этом написать в одном из пунктов.
  4. В завершении приводится информация о количестве экземпляров, указываются реквизиты сторон, напротив которых контрагенты ставят свои подписи.

В соглашении могут быть указаны и иные условия, например — о возврате суммы аванса или задатка.

Расторжение ПДКП в суде

В суде рассматриваются споры о ПДКП, если материальные интересы одной из сторон ущемлены. Иначе контрагенты не стремятся принимать участие в судебных тяжбах и решают вопрос полюбовно.

Недостатки обращения в суд:

  • Длительность процесса вынесения окончательного решения. Иск, подаваемый истцом, рассматривается в течение 5 дней, после — назначается дата судебного разбирательства. На решение подобных вопросов отводится до 2 месяцев, однако если одна из сторон подаст апелляцию, срок рассмотрения увеличится до полугода.
  • Высокая стоимость обращения. При подаче иска необходимо оплатить госпошлину. Она рассчитывается согласно положениям 19 НК РФ. Если иск касается только расторжения договора, нужно оплатить 300 руб. и приложить чек к заявлению, но если дело касается возврата суммы, то госпошлина будет рассчитываться исходя из размера взноса.

Минимальная величина госпошлины составит 400 руб., или же 4% от уплаченной суммы, если она меньше 20 тыс. руб.

  • При внесенной сумме до 100 тыс. руб. придется заплатить 800 руб.+3% от суммы, большей чем 20 тыс. руб.
  • Если залог или аванс, подлежащий возврату, 100-200 тыс. руб., платится 3 200 руб.+2% от суммы, большей 100 тыс. руб.
  • При взносе 200 тыс.-1 млн. руб. госпошлина составит 5 200+1% от суммы, большей 200 тыс. руб.
  • Если Покупатель успел выплатить по ПДКП больше 1 млн. руб., госпошлина составит 13 200 руб.+0,5% от суммы, больше чем 1 млн. руб. При этом сумма к оплате не может быть выше 60 тыс. руб.

Например, Покупатель внес аванс в размере 360 тыс. руб., но Продавец не собирается его возвращать. Покупатель подал иск с просьбой расторгнуть ПДКП и обязать продавца вернуть аванс. Госпошлина составит:

  • 5200 р.+1%Х(360 000 — 200 000) = 6 800 руб.

Истец может ходатайствовать о возмещении издержек ответчиком. В случае положительного решения суда ответчик не только вернет залог, но и возместит сопутствующие расходы. Чтобы выиграть дело, придется собрать доказательства нарушения договоренностей со стороны оппонента, запастись терпением и заручиться поддержкой опытного юриста.

Как правильно растолковать законодательные акты, сформулировать требования и составить их правовое обоснование, оформить соглашение о расторжении договора? Выбрать верное направление действий, подать иск, соответствующий требованиям законодательства, поможет юрист сайта.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Источник: http://law-divorce.ru/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

Перед оформлением договора купли-продажи квартиры часто составляется предварительное соглашение с задатком или без него. Документ подтверждает намерение покупателя приобрести, а собственника продать жилье. При изменении ситуации он позволяет скорректировать отдельные пункты будущей сделки или отсрочить покупку. Использовать предварительный договор о намерении необязательно, но в некоторых случаях без него не обойтись.

Для чего нужен предварительный договор

По сути, документ подтверждает согласие сторон о готовности заключения сделки купли-продажи на заранее оговоренных условиях (ст. 429 ГК РФ).

ПДКП используется в следующих случаях:

  • Недоверие покупателя – продавец подтверждает, что является единственным владельцем, в квартире нет «скрытых собственников» и отсутствуют обременения. Потребуется время на сбор дополнительных справок – от 1 до 4 недель.
  • У покупателя не хватает средств на покупку – подписав договор, покупатель подтверждает готовность найти нужную сумму в оговоренный период, а собственник обязуется ждать отведенное время.
  • Неполный пакет – получение отдельных справок может растягиваться на несколько недель (типичный пример: разрешение на продажу от органов опеки), поэтому участникам сделки требуется отсрочка.
  • Невозможность лично присутствовать при заключении соглашения – бывают случаи, когда стороны не могут в ближайшее время прибыть на сделку, а использование представителей вызывает подозрение. Подготовка ПДКП позволяет отсрочить операцию до прибытия сторон.

Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного

Основное отличие в том, что предварительное соглашение не является основанием для обретения права собственности на квартиру, как это обеспечивает типовой договор купли-продажи. Кроме этого существуют и другие отличия:

  • Предмет предварительного соглашения, как правило, описывается не так детально, но никто не запрещает сторонам отражать в его содержании любые подробности будущей сделки.
  • ПДКП составляется в письменном виде, но не требует обязательного заверения у нотариуса и регистрации, в отличие от основного документа.
  • Оплата по ПДКП не производится, даже если в содержании указана стоимость квартиры. Единственное, что могут участниками – договориться о сделке с задатком или авансом в счет суммы по основному соглашению.

Задаток в ПДКП

Задаток не путайте с авансом, поскольку это разные понятия. Ст. 380 ГК РФ определяет, что задаток – это сумма, которая вносится покупателем в качестве доказательства намерения выполнить условия соглашения и является частью платежа при покупке квартиры. Задаток может быть возвращен покупателю, если сделку невозможно завершить или стороны обоюдно решили расторгнуть договоренности. Если покупатель отказывается покупать жилье необоснованно – задаток остается у владельца квартиры. Противоположная ситуация, когда владелец отказывается продавать недвижимость. В этом случае он отдает задаток в удвоенном размере.

Читайте так же:  Как правильно писать доверенность на автомобиль

Аванс – это только предоплата. Если сделка не будет завершена, он возвращается покупателю с учетом издержек, понесенных другой стороной.

Срок действия

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре отражается срок, в который участники сделки обязуются подписать основное соглашение. Максимальный период действия ПДКП – 1 год, после чего он становится недействительным по согласию сторон или расторгается через суд.

Риски для покупателя

Документ обязывает собственника продать недвижимость, а покупателя приобрести ее в установленный срок и за оговоренную сумму. В случае отказа, последний рискует потерять деньги, которые были уплачены в качестве задатка или аванса. При нарушении договоренностей любая сторона сделки может потребовать через суд оформления продажи собственности в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательств (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

При заключении ПДКП, кроме потери средств могут возникнуть следующие проблемы:

  • Уклонение от заключения основного соглашения. Документ не дает 100% гарантии проведения сделки. Поэтому, в случае отказа продавца от оформления купли-продажи, покупатель вправе требовать подписания основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
  • Двойная продажа первичного жилья. По предварительному соглашению право собственности не возникает, поэтому застройщик может заключить подобное соглашение с несколькими потенциальными покупателями. На первичном рынке предварительный договор можно использовать, если квартира физически существует, застройщик выступает собственником и хочет ее продать. При инвестировании в постройку жилья, заключайте только договор долевого участия.
  • Признание ПДКП незаключенным. Одно из важных условий содержания соглашения — описание параметров недвижимости. Если квартира не построена, то ее точные характеристики определить невозможно. В этом случае, если стороны не достигнут компромисса по основным условиям, то договор не будет считаться действительным (ст. 432 ГК РФ).

Где заключить

Подготовить документ вы можете самостоятельно. Но это рискованный вариант при отсутствии достаточных знаний. Неточность формулировок пунктов может превратить соглашение в бесполезную бумажку. Чтобы получить грамотно написанный договор, поручите его написание юристу. В крайнем случае, проконсультируйтесь у наших специалистов. Они подробно расскажут, как заключаются подобные соглашения.

Знают, как оформить документ и нотариусы. В риэлтерском агентстве также могут помочь с написанием. Однако риэлторы действуют, прежде всего, в интересах продавца. Часто соглашение составляется таким образом, что вернуть аванс при срыве сделки практически невозможно.

Обязательно ли заключать

Закон не обязывает заключать ПДКП на предварительном этапе продажи квартиры. Но владелец может потерять покупателя, которому документ необходим.

Учитывая, что ПДКП не обязателен в процессе купли-продажи квартир, и его наличие не является основанием для передачи права собственности, то он не подлежит и государственной регистрации в Росреестре.

Как правильно составить документ

Договор намерения, по сути, проект будущего соглашения купли-продажи, в котором большинство пунктов основного документа повторяется. В нем должен быть определен предмет сделки, пункты сформулированы четко, лаконично, без малейшей возможности разночтения.

Форма и содержание

В содержании ПДКП обязательно нужно отразить следующую информацию:

  • Данные о сторонах сделки — ФИО, сведения из паспорта, место проживания, данные о представителе, если документ подготавливается третьим лицом.
  • Предмет соглашения – отображается полная информация о квартире, включая месторасположение, общую площадь, количество комнат, этажность и другие особенности, а также документ, на основании которого продавец распоряжается недвижимостью.
  • Цена – пишется цифрами и буквами. В случае изменения стоимости, появляются основания для отказа в заключении сделки.
  • Способ оплаты – наличный, безналичный расчет, привлечение материнского капитала или ипотечных средств.
  • Срок действия – указывается период, в течение которого сделка должна быть завершена.
  • Перечень лиц, которые пользуются недвижимостью – указывается, в какой срок, все кто прописан в квартире, должны сняться с учета.
  • Санкции – ответственность сторон при нарушении условий.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

ПДКП может содержать пункт о внесении покупателем определенной суммы с целью «бронирования квартиры, которую он хочет купить. Утвержденного типового бланка соглашения не существует. Каждая сделка с недвижимостью индивидуальная, и в ней учитываются обстоятельства конкретной ситуации.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры без задатка

Документ также не имеет типовой формы составления и подготавливается в каждом случае индивидуально. Единственное существенное отличие от ПДКП с задатком – отсутствие данного пункта в содержании вместе с суммой, которая подлежит выплате до подписания основного договора.

Имеет ли предварительный договор юридическую силу

ПДКП обладает юридической силой и влечет правовые последствия, даже если документ нотариально не заверен. В судебной практике достаточно случаев, когда собственника принуждали к продаже имущества, если у него не было средств для возврата задатка. Поэтому силу предварительного соглашения нельзя недооценивать.

Как отказаться от предварительного договора

Каждая из сторон может отказаться от заключения соглашения на стадии подписания. Если договор уже подписан, то прекратить его выполнение можно через изменение существенных условий содержания. Для этого подготавливается дополнительное соглашение при обоюдном согласии сторон.

Как вернуть деньги

В процессе оформления договора намерения, стороны, как правило, оговаривают реальное желание покупки и вероятность отказа от выполнения договоренностей. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у собственника квартиры. Вернуть деньги можно, договорившись с ним при наличии серьезных оснований или через суд. Например, не состоялась встречная сделка, от которой зависит текущая покупка. В подобных ситуациях рекомендуется заключать ПДКП без задатка.

В случае вины продавца задаток возвращается в исходном размере – на практике это 99% случаев. Принципиальные покупатели, которые рассчитывают на компенсацию за срыв сделки, т.е. на получение задатка в двойном размере, могут обратиться с исковым заявлением в суд. Но такой вариант предполагает дополнительные материальные и временные затраты.

Расторжение предварительного договора

Предусмотрены следующие варианты расторжения ПДКП:

  1. В одностороннем порядке – одна сторона сделки направляет другой соответствующее предложение в письменном виде. При этом инициатор выплачивает компенсацию, если она предусмотрена условиями соглашения (например, задаток остается у продавца, если на расторжение сделки пошел покупатель).
  2. По согласованию сторон – участники соглашения остаются «при своих интересах» и не несут материальные убытки.
  3. Через суд – один участник может подать в суд, если считает, что другая сторона нарушает условия соглашения.

Если срок, установленный для подписания основного документа купли-продажи, истек, стороны не выдвигают письменных требований о заключении сделки, то ПДКП автоматически аннулируется, и все обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Читайте так же:  Типовой образец договора купли-продажи квартиры с материнским капиталом

Предварительный договор – важная, а в некоторых случаях, необходимая составляющая купли-продажи квартиры (например, при ипотеке). К его составлению нужно подходить со всей ответственностью, заранее выяснив, для чего нужен задаток в конкретном случае, как заключается соглашение, какие существуют риски для сторон, сколько действует ПДКП и требуется ли ему нотариальное заверение.

Покупателю без юридического образования крайне сложно ответить на все вопросы и правильно подготовить документ, при нарушении условий которого, он сможет обжаловать действия другой стороны. Не уверены в собственных силах? Прежде чем ставить подпись, проконсультируйтесь у наших специалистов. Ответы на вопросы предоставляются бесплатно.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Источник: http://law-divorce.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom-i-bez/

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Когда речь идет о покупке квартиры, очень часто составляют предварительный договор о купле-продаже. Это нужно, чтобы покупатель был уверен, что продавец продаст недвижимость именно ему, а продавец знал, что квартиру купят только у него. Вот почему расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит не так часто: или когда одна из сторон не соблюдала указанные в договоре сроки, отведенные для заключения основного соглашения, либо у нее вообще отсутствовало желание составлять основной договор. Процедуру регулирует Гражданский кодекс № 452.

Причины аннулирования предварительного соглашения

Среди главных причин расторжения предварительного соглашения, можно выделить следующие:

  1. Покупателю оказалось недостаточно времени, чтобы найти возможность выплатить требующиеся денежные средства для полного расчета за квартиру. В данной ситуации аннулирование контракта происходит:
    • по заявлению другой стороны;
    • по обоюдной договоренности на основании соглашения сторон;
    • автоматически (через год после заключения предварительного договора, если иное не оговорено в его тексте).
Видео (кликните для воспроизведения).

Однако, когда покупатель, не смотря ни на что, хочет приобрести недвижимость, фигурирующую в предварительном договоре, можно приостановить расторжение. В этом случае другому участнику направляется извещение, составленное в письменном виде, с определением своей просьбы и информированием о желании сохранить условия договора. Если адресат будет не против, предварительный договор останется в силе.

  • Аннулирование предварительного документа происходит по соглашению сторон. Т.е. когда покупателю и продавцу удалось достичь взаимного согласия. В данном случае распространена такая ситуация: продавцу хочется как можно быстрее продать свою квартиру, а банк затягивает выдачу кредита покупателю, требуя дополнительную документацию. Известно, что на предоставление запрошенных бумаг уйдет некоторое время. Продавец не хочет или не имеет возможности ждать. В этом случае контракт расторгается по обоюдному согласию, но с оговоркой, что продавец передаст покупателю деньги, величина которых равна размеру двух авансов за недвижимость.
  • После составления предварительного контракта о покупке-продаже квартиры покупатель выявил, что в приобретаемой им недвижимости есть значительные недостатки, которые не были заранее оговорены в тексте соглашения. В данной ситуации покупатель вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Кроме того, продавец должен перечислить покупателю переданный ему ранее задаток. В противном случае покупатель может подать в суд заявление.
  • Расторжение предварительного соглашения чаще всего происходит по следующим дополнительным основаниям:

    • была выявлена подделка документов;
    • сторона, настаивающая на расторжении, выявила и может доказать, мошеннические действия другого участника сделки;
    • обнаружены нарушения, которые произошли во время приватизации жилья;
    • собственник квартиры вернулся из тюрьмы;
    • появился человек, который вправе претендовать на владение рассматриваемой квартирой (например, наследник);
    • недвижимость была арестована;
    • выявлена реконструкция, проведенная незаконным способом.

    Процедура аннулирования предварительного соглашения

    Процесс расторжения контракта зависит от того, каким образом было составлено само соглашение и от того, была ли внесена предоплата. В общем случае, порядок расторжения сводится к следующим действиям:

    1. Сначала следует еще раз очень внимательно изучить все положения предварительного соглашения. Обычно в нем указывается, каким образом будет происходить расторжение в различных случаях. Подпись под предварительным договором означает согласие обоих участников на данные условия.
    2. После внимательного прочтения всех пунктов соглашения, нужно понять, все ли условия были выполнены. Когда нарушается хотя бы одно из положений, это является значимым фактором для разрыва контракта.
    3. Стоит обратить внимание на оформление документа — сверить правильность указанных инициалов, паспортных данных и прочих нюансов. В случае обнаружения несоответствия, документ автоматически становится юридически ничтожным.
    4. После выявления причины расторжения отношений, инициатор направляет другой стороне извещение о своем намерении расторгнуть договор.
    5. При получении отказа от второй стороны сделки, инициатор имеет право подать в суд для проведения дальнейшего разбирательства и расторжения контракта в судебном порядке.
    6. Если другая сторона согласна с предложением, составляется соглашение о расторжении первоначального контракта купли-продажи.

    Аннулирование предварительного соглашения, предварительная плата не была внесена

    При расторжении предварительного соглашения нужно помнить о следующих нюансах:

    1. Если в договоре нет никаких ссылок на порядок возврата потраченных на его заключение денег, их вернуть не получится.
    2. Нет необходимости пользоваться услугами нотариуса, если при заключении он не участвовал. И наоборот, когда он заверял предварительное соглашение, придется вновь обратиться к нему.
    3. Когда причиной расторжения является несоблюдение одной из сторон указанных в договоре сроков, другая сторона вправе принудительно подписать основной договор, либо потребовать деньги в качестве возмещения неустойки.
    4. Чаще всего данный вид расторжения происходит по соглашению сторон.

    Расторжение предварительного соглашения, если величина аванса оказалась существенной

    Если в условиях предварительного соглашения содержится пункт, в соответствие с которым на покупателя ложится обязанность выплаты существенной суммы в качестве предоплаты за недвижимость, соглашение считается обычным. В связи с этим правилом, расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком происходит по аналогии с аннулированием полноценного контракта.

    1. При разрыве договорных отношений из-за срыва сроков, главной причиной следует указать невыполнение условий договора. А если такое произошло, можно смело требовать возмещения выплаченных денежных средств.
    2. С другой стороны, при сложившихся обстоятельствах договор данного вида можно разорвать исключительно в судебном порядке. Причем продавец в этом случае может выбрать, что для него лучше — просто выполнить указанные в договоре обязательства, либо произвести возврат выплаченной суммы.
    Читайте так же:  Ошибочно отключили электроэнергию, можно ли наказать виновных

    В связи с вышеизложенными правилами, перед заключением предварительного договора с авансом, нужно отдавать себе отчет, что это достаточно серьезный документ, накладывающий на стороны определенные права и обязанности. Чтобы в дальнейшем не было проблем с законодательством и возможным расторжением документа, необходимо быть уверенным, что в соглашении:

    • указано, в каком порядке будет происходить одностороннее расторжение;
    • прописан определенный срок для подписания окончательного договора;
    • описана процедура возврата выплаченных в качестве аванса денежных средств (если в соответствии с условиями необходимо было внести существенный задаток);
    • четко указано, как будет инициироваться основной договор.

    Кроме того, при передаче задатка в обязательном порядке нужно составить соответствующий документ. Необходимо, чтобы такая расписка была грамотно оформлена, потому что именно она послужит основой для возврата денег. В ней должна содержаться информация, что при отказе от продажи, продавец должен в обязательном порядке вернуть внесенные в качестве задатка денежные средства.

    Однако даже если факт передачи денег не был закреплен документально, покупатель все равно может обратиться в судебное учреждение. Доказывать получение продавцом денег будет сложнее, но все же сделать это можно. Разрешается направлять ходатайство о предоставлении банковских выписок, привлекать свидетелей и пр.

    Если все нюансы будут оговорены в предварительном соглашении, при возможном появлении разногласий можно будет разорвать договорные отношения с наименьшими потерями для той и другой стороны.

    Не стоит халатно относиться к заключению предварительного контракта. Он также накладывает определенные обязанности на участников сделки. Поэтому для его подписания стоит обратиться к профессионалам.

    Правила составления уведомления о расторжении

    Уведомление о расторжении оформляется в письменном виде. Именно на основании него предварительный договор досрочно аннулируют в одностороннем порядке. В соответствии с существующим законодательством, нет никакой определенной формы для такого документа, поэтому его составляют в свободной форме. Как показывает судебная практика, все же обязательно придерживаться делового способа изложения информации и включать в документ:

    1. Наименование и дату отправки извещения.
    2. ФИО покупателя, реквизиты паспорта.
    3. ФИО продавца, реквизиты паспорта.
    4. Номер и дату предварительного договора, подлежащего расторжению.
    5. Ссылки на ГК нашей страны, в соответствие с которыми будет происходить процесс аннулирования контракта.
    6. При расторжении по причине недобросовестного поведения одной из сторон и нарушения ей условий соглашения, необходимо подтвердить свои слова документально или с помощью свидетелей.
    7. Подпись сторон и дата составления документа.

    Образец соглашения об аннулировании купли-продажи

    Заключение

    Все нюансы, имеющиеся при составлении договоров, связанных с недвижимостью, необходимо предвидеть еще на начальном этапе. Уже при заключении предварительного контракта купли-продажи на всякий случай лучше учесть те условия, по которым будет производиться его расторжение. Только в этом случае удастся практически с гарантированным результатом защитить свои права.

    Остались вопросы? Обращайтесь!

    Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

    Источник: http://infobankov.ru/law/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

    Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии

    Сделка купли-продажи может предваряться составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Он даёт сторонам определённые полномочия, в том числе – заключить сделку в обозначенный срок в том виде и с сохранением той цены объекта, которые указаны в договоре. Рассмотрим подробнее этот документ и нюансы его составления.

    Имеет ли преддоговор юридическую силу?

    Документ составляется для того, чтобы определить обязательства сторон на будущее, связанное с заключением сделки. Поэтому юридическая сила ПДКП регулируется статьёй 429 ГК РФ и ограничивается договором сторон о купле-продаже недвижимого имущества.

    Сам предварительный договор не даёт никаких имущественных прав на указанный в нём объект, а соответственно – по такому документу недопустимо:

    • требовать внесения полной стоимости приобретаемого имущества;
    • посягать на вещные права собственника имущества: вселяться в квартиру, прописываться и производить иные действия.

    Правоспособность документа имеет ограниченный период: с момента его подписания – до заключения сделки купли-продажи, когда будет составлен и подписан основной договор.

    Обязателен ли ПДКП и когда он составляется?

    Составлять и подписывать предварительный договор до заключения сделки не обязательно, он может заключаться только по усмотрению сторон. Если покупатель и продавец подготовились к сделке – нет смысла затягивать оформление купли-продажи. Сделка может быть совершена сразу же.

    Кроме этого, никто не может обязать потенциального участника сделки заключить такой документ, если он намерен совершить сделку без предварительных договорённостей. Но в некоторых случаях стороны предпочитают его заключать, чтобы официально оформить передачу задатка, по следующим причинам:

    1. Пока покупателем будет оформляться получение разрешения на ипотеку, или недостающая сумма денег по потребительскому кредиту.
    2. Иногда время требуется продавцу, чтобы подготовить пакет документации для продажи.

    Внесение задатка указывает на серьёзность намерений покупателя и продавца, но без подписания ПДКП, переданные деньги не будут считаться задатком.

    Также нужно учесть, что аванс и задаток регулируются разными законодательными актами, исходя из чего:

    1. В случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если от сделки отказался продавец, он возвращает полученный задаток в двойном размере (ст. 380, 381).
    2. Аванс должен возвращаться в том объёме, который указан в ПДКП, независимо от того, кто явился причиной срыва сделки. В этом случае допускается определение размера неустойки.

    Иногда один экземпляр предварительного договора требуется представить в соответствующие инстанции для получения разрешения на отчуждение или приобретение недвижимости. Например:

    • в банк при оформлении ипотеки;
    • в ПФ РФ, если в расчёте участвуют средства материнского капитала или жилищного сертификата;
    • в органы опеки и попечительства.

    В этом случае его нужно составить в соответствии с предусмотренными законодательством нормами и представить по месту требования.

    Для опеки

    Без этого документа сделку проводить недопустимо. То же касается недвижимого имущества, в котором несовершеннолетним членам семьи принадлежат доли в общем праве.

    Что даёт заключение ПДКП?

    Наличие предварительного договора предоставляет его сторонам определённые преимущества. По ПДКП стороны могут:

    • вносить аванс или задаток;
    • требовать резервирования объекта до момента сделки;
    • требовать фиксирования стоимости объекта для сделки;
    • добиваться от контрагента заключения сделки, в том числе – через суд.

    В случае расторжения сделки, стороны обязаны исполнить обязательства, взятые на себя при заключении ПДКП. Например, распорядиться задатком согласно положениям статьи 381 ГК РФ, или потребовать выплатить неустойку за нарушение договорённостей. Документ даёт право требования нижеследующего:

    1. Заключения сделки с сохранением всех условий, указанных в ПДКП.
    2. Исполнения положения об ответственности сторон так, как это указано в соответствующем пункте.
    Читайте так же:  Как разделить квартиру при разводе если есть дети

    Этот момент очень важен, ведь для ипотеки покупатель может оформить кредитный договор, а продавец к этому времени продаст квартиру. Или наоборот – продавец откажет реальному покупателю, дав устное обещание лицу, пообещавшему купить квартиру, но не исполнившему обещанное.

    Перечень документов

    Стороны предъявляют гражданские паспорта с регистрацией по месту жительства. Представители должны представить нотариально удостоверенные доверенности. В целом этого будет достаточно для оформления ПДКП.

    Но чтобы не попасть впросак, покупатель должен проверить наличие документов на приобретаемую им недвижимость и убедиться в правоспособности сделки. У продавца должны быть в наличии:

    1. Правоустанавливающий документ, на основании которого у собственника возникло право на объект: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании и аналогичные бумаги.
    2. Выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о собственности, полученное в Росреестре.
    3. Кадастровый паспорт, если это квартира или жилой дом – также технический паспорт из БТИ.
    4. Если это земельный участок (ЗУ) – межевое дело с приложением плана ЗУ, координат поворотных точек и акта согласования. Те же бумаги должны быть, если продавец имеет в собственности или аренде придомовую территорию, на которой возведён жилой дом.
    5. Выписка из домовой или поквартирной книги, из которой следует, что в доме отсутствуют третьи лица, которые могут предъявить права на пользование.
    6. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений.
    7. Копия лицевого счёта об отсутствии долгов по квартплате.
    8. Разрешение от супруга, если объект является совместно нажитой собственностью.
    9. Учредительная документация, лицензия, разрешение на строительство и документы на землю, если это юридическое лицо.

    Не проверив перечисленные документы, не следует заключать ПДКП, так как сделка может сорваться из-за имеющихся нарушений, а установление вины за продавцом может не произойти по причине халатности покупателя. Если продавец не успел подготовить нужные бумаги – в договор допустимо внести положение о данной ответственности продавца.

    Существенные условия соглашения

    Любой договор состоит из обязательных и дополнительных реквизитов. К обязательным реквизитам относятся:

    • наименование документа;
    • время (дата) и место составления;
    • существенные условия;
    • подписи и реквизиты сторон.

    Таким положением является предмет договора, с которого начинается документ. В него входят сведения о сторонах, которые для физических лиц содержат:

    1. Фамилию, имя, отчество каждого участника, его определение в качестве одной из сторон: Покупателя или Продавца.
    2. Паспортные данные: номер и серию, дату и место получения паспорта.
    3. Место регистрации.

    Относительно юридических лиц используются данные:

    • наименование компании;
    • реквизиты компании;
    • юридический адрес;
    • должность представителя, действующего от её лица;
    • Ф.И.О. и паспортные данные представителя.

    Здесь же вносятся сведения об объекте, который участвует в купле-продаже. Эти сведения содержат кадастровые и технические характеристики объекта. А также указываются достигнутые договорённости сторон о совершении сделки купли-продажи в установленный период.

    Обязательно должны быть внесены сведения:

    • цена объекта;
    • факт внесения аванса или задатка, его сумма;
    • срок проведения сделки;
    • условия проведения сделки;
    • права и обязанности сторон;
    • ответственность сторон.

    Сделка с обременением

    Если квартира обременена залогом, земля – сервитутом или в помещении остаётся лицо, получившее право пользования по наследственному отказу – этот факт обязательно указывается отдельным положением договора, чтобы впоследствии у контрагента не возникло возможности отказаться от сделки на основании обременения.

    Если обременение не отражено в договоре, а стоимость объекта, в силу этого, не снижена – договор считается оспоримым. А его заключение – нарушением имущественных интересов покупателя недобросовестным продавцом.

    Как оформить?

    Оформление ПДКП предусматривает свободную форму, но с обязательным соблюдением соответствующей структуры:

    • название документа пишется посередине листа;
    • строчкой ниже – дата составления (прописью) и место (населённый пункт);
    • существенные положения – оформляют пунктами и подпунктами;
    • дополнительные положения вносят по желанию;
    • подписи покупателя и продавца.

    Где заключают?

    Договор можно заключить несколькими способами:

    1. В юридической компании с последующим нотариальным удостоверением или без удостоверения.
    2. В офисе юридического лица, если им является одна из сторон договора.
    3. В нотариальной конторе с удостоверением.
    4. Написать самостоятельно и удостоверить нотариально.
    5. Составить самостоятельно, подписать оба экземпляра и оставить их у себя.

    Выбирать вариант заключения ПДКП следует, исходя из нижеследующих фактов:

    • стоимости объекта недвижимости;
    • юридической сложности ситуации;
    • суммы аванса или задатка;
    • других нюансов.

    Сопровождение юриста в данном случае целесообразно как свидетельство приёма-передачи аванса или задатка. Кроме этого, получатель денег должен передать расписку об их получении, в которой обязательно нужно указать, что они получены как аванс или задаток по сделке.

    Нужно ли регистрировать?

    В кадастровые записи включаются только реквизиты основных договоров имущественных сделок.

    Чем опасен преддоговор и каковы его гарантии?

    На рынке недвижимости функционируют серые схемы, по которым недобросовестные граждане выманивают деньги посредством составления ПДКП. Это обусловлено тем, что документ:

    1. предусматривает получение аванса;
    2. не предоставляет имущественных прав.

    Поэтому мошенники, пользуясь случаем, могут заключить ПДКП:

    • на не принадлежащее им жильё;
    • по поддельным документам;
    • с намерением не заключать сделку.

    Профессиональные преступники после этого стремятся исчезнуть, иногда заключив несколько таких договоров на один объект. А обычные недобросовестные граждане пытаются сорвать сделку, присвоив задаток путём обоснования вины покупателя. Гарантии такого договора заключаются в праве каждой из сторон:

    • добиться через суд заключения сделки;
    • возврата переданных денег.

    Но при условии исчезновения мошенников из поля зрения, суд не сможет удовлетворить исковые требования пострадавшей стороны. В этом случае нужно обращаться в полицейский участок.

    Расторжение соглашения о намерениях покупки недвижимости

    ПДКП может расторгаться:

    1. по согласию сторон составлением соглашения;
    2. в одностороннем порядке через суд.

    Если вопрос об авансе или задатке решён, необходимость в судебных спорах практически не возникает.

    Сделке купли-продажи может предшествовать заключение ПДКП. Это даст право продавцу получить аванс и зарезервировать объект за покупателем. В него должны быть включены существенные положения, которые не могут изменяться в договоре купчей.

    При заключении этого документа нужно проверить документацию продавца и быть бдительным, чтобы не попасть в «серую схему». По согласию сторон или в одностороннем порядке договор может расторгаться.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/predv

    Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here